Недвижимость, а не только покупатель, должна соответствовать требованиям банка
Распространённая ошибка: люди понимают, что банк оценивает их — доходы, кредитную историю, задолженности. Но при финансировании покупки недвижимости на аукционе банк также детально оценивает саму недвижимость. И именно здесь аукционные объекты часто сталкиваются с дополнительными сложностями.
1. Физическое состояние недвижимости
Банки финансируют недвижимость, пригодную для залога — имеющую рыночную стоимость и возможность продажи в случае невозврата кредита. Если объект в очень плохом состоянии, оценщик банка может решить, что он не соответствует минимальным стандартам.
Это не означает, что такие объекты никогда не финансируются — но требуется больший первоначальный взнос или дополнительные гарантии.
2. Назначение недвижимости
Жилую недвижимость финансировать проще, чем коммерческую. К коммерческой применяются более жёсткие требования. Некоторые банки вообще не финансируют определённые виды коммерческой недвижимости.
3. Юридическая ситуация: незаконные перестройки и сервитуты
Банк не может принять недвижимость в залог, если её юридическая ситуация неясна. Причины отказа:
- Незаконные строительные или ремонтные работы;
- Сервитуты, ограничивающие использование или стоимость;
- Активные судебные споры о праве собственности;
- Неурегулированные коммунальные долги.
4. Расхождение оценки и цены
Один из самых распространённых сценариев: вы побеждаете на аукционе за 90 000 €, а оценщик банка оценивает недвижимость только в 75 000 €. Банк будет финансировать только до суммы оценки — и только до 80–85% от неё. Остаток придётся покрыть своими средствами.
Избежать этого можно только ответственно устанавливая максимальную ставку — исходя из прогноза оценки, а не надежд.
5. Проблемы со сроками
Срок расчётов — 30 дней (или 60 с кредитом). Даже 60 дней может не хватить, если процедуры банка задерживаются. Если срок проходит — гарантийный депозит теряется.
Профилактика: выиграв аукцион, на следующий рабочий день уведомите банк и немедленно начните процедуру оценки. Каждый день важен.