Нерухомість, а не лише покупець, має відповідати вимогам банку
Поширена помилка: люди розуміють, що банк оцінює їх — доходи, кредитну історію, заборгованості. Але при фінансуванні купівлі нерухомості на аукціоні банк також детально оцінює саму нерухомість. І саме тут аукціонні об'єкти часто стикаються з додатковими складнощами.
1. Фізичний стан нерухомості
Банки фінансують нерухомість, придатну для застави — таку, що має ринкову вартість і може бути продана у разі неповернення кредиту. Якщо об'єкт у дуже поганому стані, оцінювач банку може вирішити, що він не відповідає мінімальним стандартам.
Це не означає, що такі об'єкти ніколи не фінансуються — але потрібен більший перший внесок або додаткові гарантії.
2. Призначення нерухомості
Житлову нерухомість фінансувати простіше, ніж комерційну. До комерційної застосовуються суворіші вимоги. Деякі банки взагалі не фінансують певні види комерційної нерухомості.
3. Юридична ситуація: незаконні перебудови та сервітути
Банк не може прийняти нерухомість як заставу, якщо її юридична ситуація незрозуміла. Причини відмови:
- Незаконні будівельні або ремонтні роботи;
- Сервітути, що обмежують використання або вартість;
- Активні судові спори щодо права власності;
- Неврегульовані комунальні борги.
4. Розбіжність оцінки та ціни
Один з найпоширеніших сценаріїв: ви перемагаєте на аукціоні за 90 000 €, а оцінювач банку оцінює нерухомість лише в 75 000 €. Банк фінансуватиме лише до суми оцінки — і лише до 80–85% від неї. Залишок доведеться покрити власними коштами.
Уникнути цього можна лише відповідально встановлюючи максимальну ставку — виходячи з прогнозу оцінки, а не надій.
5. Проблеми зі строками
Строк розрахунків — 30 днів (або 60 з кредитом). Навіть 60 днів може не вистачити, якщо процедури банку затримуються. Якщо строк минає — гарантійний депозит втрачається.
Профілактика: виігравши аукціон, на наступний робочий день повідомте банк і негайно почніть процедуру оцінки. Кожен день має значення.