Preliminariai pakankamos pirkėjo pajamos dar nereiškia, kad bankas finansuos bet kurį aukciono objektą. Kredito davėjui perkamas NT yra būsimas užstatas, todėl vertinama, ar jį galima aiškiai identifikuoti, įregistruoti, apdrausti ir prireikus realizuoti.
Vertinami du atskiri dalykai: pirkėjo gebėjimas grąžinti paskolą ir objekto tinkamumas užstatui. Teigiamas atsakymas dėl vieno nepakeičia kito. Be to, banko vidaus rizikos kriterijai gali būti griežtesni už Lietuvos banko nustatytas minimalias ribas.
1. Įvertinta vertė mažesnė už laimėtą kainą
Jei už objektą pasiūlėte daugiau, nei nustato bankui priimtinas vertintojas, paskolos suma gali būti skaičiuojama nuo mažesnės vertės. Skirtumą ir reikiamą pradinį įnašą teks padengti nuosavomis lėšomis.
Todėl kainos ribą nustatykite prieš varžytynes, o vertintoją suderinkite su kredito davėju. Aukšta kito dalyvio pasiūlyta kaina neįpareigoja banko pripažinti tokios pačios vertės.
2. Neaiški paskirtis arba naudojimo galimybės
Negyvenamosios, poilsio, kūrybinių dirbtuvių ar kitos paskirties patalpos nėra automatiškai vertinamos kaip įprastas būstas. Bankas gali taikyti kitokias sąlygas arba tokio objekto nefinansuoti pasirinktu produktu.
Tikrinkite ne reklaminį objekto pavadinimą, o NTR įrašytą paskirtį ir faktinį naudojimą. „Apartamentai“ skelbime gali būti ne gyvenamosios paskirties patalpos, todėl apie finansavimo produktą ir draudimą klauskite pagal oficialius duomenis.
3. Nebaigta statyba ar dokumentų neatitiktis
Faktinis plotas, išplanavimas, baigtumas ir NTR duomenys turi būti suderinami. Neįregistruoti pertvarkymai ar neaiškus statybos statusas mažina užstato priimtinumą.
Bankas gali paprašyti papildomų dokumentų ar neatitikimo pašalinimo, tačiau aukciono laimėtojas ne visada gali tai padaryti iki mokėjimo termino. Pažado „įteisinsiu po pirkimo“ nepakanka, jei kreditas reikalingas pačiam pirkimui.
4. Parduodama dalis, o ne visas objektas
Idealioji buto, namo ar sklypo dalis paprastai yra sunkiau naudojama ir realizuojama. Bankui svarbi naudojimosi tvarka, bendraturčiai ir tikslus įkeičiamų teisių turinys.
5. Teisinė arba faktinio perėmimo rizika
Nuoma, uzufruktas, servitutai, neaiškus įrašų išregistravimas ar turte gyvenantys asmenys gali turėti įtakos banko sprendimui. Negalima iš anksto manyti, kad visi suvaržymai po aukciono tiesiog išnyks.
6. Bankas nespėja iki atsiskaitymo termino
Antstolio varžytynėse nėra automatinio 60 dienų pratęsimo dėl kredito. Net tinkamas objektas gali likti nefinansuotas, jei vertinimo, sprendimo, dokumentų ir lėšų išmokėjimo grandinė netelpa į 10 arba 30 dienų terminą, taikomą pagal galutinę kainą.
Iš anksto su banku sudarykite veiksmų seką: objekto vertinimas, galutinis sprendimas, sutartis, hipoteka ir išmokėjimas. Jei bent vieno žingsnio trukmė nežinoma, preliminarus kreditingumo vertinimas dar nėra pakankamas pagrindas siūlyti kainą.
Kas, jei bankas atsisako jau laimėjus
Nedelsdami paprašykite aiškios atsisakymo priežasties ir patikrinkite, ar trūksta dokumento, ar problema yra pats objektas. Tačiau neplanuokite, kad kitas bankas būtinai spės ar vertins kitaip. Antstolio varžytynių mokėjimo terminas dėl naujos paraiškos automatiškai nesustoja.
Alternatyvus finansavimas turi būti teisėtas, atskleistas kredito davėjui ir realiai prieinamas, o ne tik numanomas. Jei be banko negalite sumokėti visos kainos, šią riziką reikia išspręsti iki registracijos, o ne po laimėjimo.
Kaip sumažinti riziką
- Iki registracijos bankui pateikite konkretų skelbimą ir NTR išrašą.
- Paklauskite, ar priimtina pardavimo procedūra ir objekto tipas.
- Su banku suderinkite vertintoją.
- Nusistatykite kainos ribą pagal konservatyvią vertę.
- Turėkite nuosavų lėšų rezervą, bet nesiremkite nepatvirtintu „B planu“.
Išsamus pasirengimo sąrašas pateiktas straipsnyje kaip pasirengti banko vertinimui.
Prieš registraciją paprašykite banko atsakyti ne tik „kiek galite skolintis“, bet ir „ar šį konkretų objektą bei pardavimo procedūrą galima finansuoti iki nurodytos datos“. Atsakymą susiekite su pateiktais dokumentais. Jei bankas nematė aktualaus NTR išrašo, parduodamos dalies ar atsiskaitymo termino, jo bendras vertinimas dar neatsako į svarbiausią aukciono klausimą.