Turtas, o ne tik pirkėjas, turi atitikti banko reikalavimus
Dažna klaida: žmonės supranta, kad bankas vertina juos – pajamas, kredito istoriją, įsiskolinimus. Tačiau finansuojant NT pirkimą aukcione bankas taip pat detaliai vertina patį turtą. Ir čia aukcionų objektai dažnai susiduria su papildomais iššūkiais.
1. Turto fizinė būklė
Bankai finansuoja turtą, kuris yra tinkamas įkeitimui – t.y. turi rinkos vertę ir gali būti parduotas, jei paskola negrąžinama. Jei objektas yra labai prastoje fizinėje būklėje (apleistas namas, reikalaujantis esminio remonto), banko vertintojas gali nuspręsti, kad turtas neatitinka minimalių standartų arba jo vertė per maža.
Tai nereiškia, kad tokie objektai nefinansuojami niekada – tačiau reikia didesnio pirminio įnašo arba papildomų garantijų.
2. Turto paskirtis
Gyvenamosios paskirties NT (butas, namas) finansuojamas lengviau nei komercinė paskirtis (biuras, sandėlis, gamyklos patalpos). Komerciniam NT taikomi griežtesni reikalavimai: didesnis pirminis įnašas, trumpesnis paskolos terminas, papildomos banko sąlygos. Kai kurie bankai iš viso nefinansuoja tam tikrų komercinės paskirties objektų.
3. Juridinė situacija: nelegalizuoti perstatymai ir servitutai
Bankas negali priimti turto kaip užstato, jei jo teisinė situacija yra neaiški arba ginčytina. Priežastys, dėl kurių bankas gali atsisakyti:
- Nelegalizuoti statybos ar remonto darbai (nesutampantys kadastro planai su faktine situacija);
- Servitutai, ribojantys turto naudojimą ar vertę;
- Aktyvūs teisminiai ginčai dėl nuosavybės;
- Neišspręstos komunalinės skolos, kurios gali tapti pirkėjo atsakomybe.
4. Vertinimo ir kainos skirtumas
Tai vienas dažniausių scenarijų: jūs laimite aukcioną už 90 000 €, o banko nepriklausomas vertintojas turtą įvertina tik 75 000 €. Bankas finansuos tik iki vertinimo sumos – ir tik iki 80–85% jos. Likutį turėsite padengti nuosavomis lėšomis.
Šio scenarijaus išvengti galima tik atsakingai nustatant savo maksimalų pasiūlymą aukcionui – remiantis vertinimo prognoze, o ne viltimis.
5. Termino problemos
Aukcionų atsiskaitymo terminas – 30 dienų (arba 60 su kreditu). Net 60 dienų gali nepakakti, jei banko procedūros vėluoja: vertinimas, kreditų komiteto sprendimas, sutarties rengimas. Jei terminas praeina – garantinis įnašas prarandamas net jei bankas vėliau patvirtintų.
Prevencija: laimėję aukcioną, kitą darbo dieną informuokite banką ir nedelsiant pradėkite vertinimo procedūrą. Kiekviena diena svarbi.