Tikroji aukciono NT kaina nėra vien laimėtas pasiūlymas. Tačiau jos taip pat negalima apskaičiuoti prie kiekvieno objekto mechaniškai pridedant tariamą 5–10 % komisinį. Teisingas būdas – suvesti konkretaus skelbimo, banko ir objekto duomenis.
1. Atskirkite pinigų srautą nuo išlaidų
Antstolio varžytynėse 10 % pradinės kainos dalyvio mokestis sumokamas registruojantis, bet laimėjus įskaitomas į galutinę kainą. Tai ankstyvas pinigų poreikis, o ne papildoma išlaida virš pasiūlymo.
Kito aukciono garantinis įnašas ir negrąžinamas registravimo mokestis nurodomi jo sąlygose.
Sudarykite pinigų srauto kalendorių: kada reikia sumokėti dalyvio mokestį, kada likusią kainos dalį, kada bankas gali išmokėti paskolą ir kada atsiranda vertinimo, draudimo bei registravimo sąskaitos. Išlaida gali būti žinoma, bet vis tiek sukelti problemą, jei ją reikia apmokėti anksčiau nei gaunamos kredito lėšos.
2. Užpildykite vienkartinių išlaidų lentelę
| Eilutė | Jūsų suma | Kur patikrinti |
|---|---|---|
| Galutinis laimėtas pasiūlymas | ___ Eur | Oficialus rezultatas |
| Nuosavos lėšos kainai padengti | ___ Eur | Banko pasiūlymas |
| Turto vertinimas | ___ Eur | Pasirinkto vertintojo pasiūlymas |
| Kredito sutarties išlaidos | ___ Eur | Banko standartinė informacija ir pasiūlymas |
| Hipotekos, notaro ar registravimo veiksmai | ___ Eur | Konkreti sandorio schema ir paslaugų teikėjai |
| Draudimas iki pirmo pratęsimo | ___ Eur | Draudiko pasiūlymas |
| Teisinė ir techninė patikra | ___ Eur | Specialistų pasiūlymai |
| Remontas ir apsauga | ___ Eur | Apžiūra ir sąmata |
| Atlaisvinimas, raktai, transportas | ___ Eur | Faktinė objekto situacija |
| Nenumatytų išlaidų rezervas | ___ Eur | Jūsų rizikos sprendimas |
Kiekvieną tuščią eilutę pildykite pasiūlymu, oficialiu tarifu arba aiškiai pažymėta prielaida. Venkite senų banko kainynų ir universalių procentų: jie gali neatitikti nei jūsų kredito produkto, nei pasirinkto aukciono.
Patikrinkite, ar ta pati suma neįrašyta du kartus. Dažna klaida – antstolio dalyvio mokestį pridėti prie laimėtos kainos, nors jis į ją įskaitomas. Kita klaida – remonto rezervą įtraukti ir į bendrą objekto nuolaidą, ir dar kartą kaip atskirą išlaidą.
3. Įvertinkite paskolos kainą atskirai
Palūkanų sąnaudos priklauso nuo paskolos sumos, termino, maržos, bazinės normos, grąžinimo būdo ir būsimų pokyčių. Naudokite Lietuvos banko skaičiuoklę ir konkretų banko pasiūlymą. Greta pagrindinio scenarijaus apskaičiuokite, ar įmoką pakeltumėte esant aukštesnei palūkanų normai.
Įvertinkite ir periodines išlaidas po perėmimo: turto draudimą, administravimą, komunalinius mokesčius, žemės ar nekilnojamojo turto mokestį, jei jis jums taikomas, bei būsimo remonto kaupimą. Jos nėra mokėtinos aukciono dieną, tačiau lemia, ar pirkinį galėsite išlaikyti.
4. Nepamirškite vertės skirtumo
Jei bankas turtą įvertina mažiau nei laimėta kaina, papildomą skirtumą mokėsite savo lėšomis. Ši eilutė gali būti daug didesnė už visus administracinius mokesčius kartu.
Pavyzdžiui, kainos skirtumas nepadidinamas vien dėl to, kad turite minimalų pradinį įnašą. Kredito davėjas vertina mažesnę iš pirkimo kainos ir pripažintos turto vertės, o jo vidaus kriterijai gali būti griežtesni. Todėl prieš varžytynes skaičiuokite ne vien įmoką, bet ir didžiausią nuosavų lėšų poreikį.
Patikrinkite biudžetą prieš pasiūlymą
Galutinėje lentelėje turi būti trys atskiri skaičiai: suma iki atsiskaitymo termino, ilgalaikė paskolos kaina ir rezervas po turto perėmimo. Jei bent vienas jų priklauso nuo dar negauto banko sprendimo ar nepatikrintos remonto kainos, mažinkite pasiūlymo ribą. Geras aukciono objektas neturi ištuštinti visos pirkėjo sąskaitos dar prieš pirmą nenumatytą darbą.
Galutinė formulė
Pinigai, kurių reikės iki perėmimo = kainos dalis iš nuosavų lėšų + visos vienkartinės išlaidos + vertės skirtumas + rizikos rezervas.
Ilgalaikę paskolos kainą skaičiuokite atskirai, kad jos nesumaišytumėte su suma, būtina atsiskaitymo dieną.
Susiję gidai: pradinis įnašas ir hipoteka bei papildomos aukciono išlaidos.